随着自贸区的正式挂牌，规划面积仅有15平方公里的深圳前海，一夜之间再次被加以珠三角“曼哈顿”的皇冠。根据前海目前已公开出让的18宗土地测算，第一太平戴维斯的分析师认为未来三年前海将供应约285万平的甲级写字楼，而其整体规划的甲级写字楼总体规模将超过900万平方米。收益方面，第一太平戴维斯整体测算前海未来写字楼的租金回报大概在3.8%左右，而周边住宅保守估计有10%的涨幅，甚至升值30%-50%也不无可能。

前海已出让土地一览

　　300万平写字楼供应 压力与机会并存

　　截止到目前，前海已经公开出让18宗土地，主要集中在被定位为“商务中心区”的前海北部桂湾片区。其实，从2014年开始，前海合作区的各项基础设施进入快速建设阶段，目前已有两处甲级写字楼即将完成建设。

　　昨日（4月8日），在第一太平戴维斯的季度发布会上，该机构分析师展示的测算数据显示，未来三年前海将供应约285万平方米的甲级写字楼。“这主要是因为前海多数土地合同要求，36个月内50%以上的项目建筑面积应竣工并投入使用。”

　　第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌分析认为，6平方公里的广州珠江新城在10年内逐步销售了200万平方米的写字楼供应，成为新的广州CBD，“那么前海地区如果发展顺利，在未来几年消化300万平方米写字楼也不无可能。”

　　何 凌分析，前海目前注册了2.3万家企业，如果85%的企业需要200平方米的办公面积，那么前海目前的写字楼需求为391万平方米。但是考虑到前海企业平 均注册员工只有8人，以及未来可能存在的虚拟注册情况，“未来的真实需求会有折扣，300万平方米的供应也将带来消化压力。”

　　投资回报只有3.8% 周边住宅却要涨50%

　　尽管前海未来的多数写字楼将为企业自持自用，但是投资收益仍然值得关注。根据第一太平戴维斯的测算，目前前海周边的宝安中心区名义写字楼租金回报率介于3.8%-4.3%之间，而南山CBD的回报率则在4%-4.5%之间，“未来前海的回报率预计为3.8%左右。”

　　如果说前海未来写字楼的供求状况仍然不明朗，那么前海周边住宅市场已经成为最大“赢家”。根据此前中原地产的一份研究报告显示，从2010年国务院正式批复前海新区至今，前海区域的房价已经有高达108%的涨幅，周边蛇口区域的房价也上涨超过67%。

　　“上海自贸区试点初始，周边住宅价格曾经被炒高50%以上，去年下半年才回归理性。”王凌分析表示，从总体上看，上海自贸区时隔一年周边住宅价格仍然有20% 的上涨。但是考虑到前海所属的南山区域仍有大量住宅供应，“保守估计未来前海周边房价会有10%以上的涨幅，如果未来发展成熟，住宅升值30%-50%也 不无可能。”

　　不过，也有投资机构建议，在投资自贸区的物业时，可以参考上海自贸区的物业价格走势，在经济下滑、银根紧缩以及行业风险涌现的时候及时规避。