今年年初一线城市房地产市场高温遭遇政策调控升级后热度明显下降，而二线城市接力一线城市房价上涨势头，这两个非热点二线城市开始呈现了活跃的态势。

　　今年年初一线城市房地产市场高温遭遇政策调控升级后热度明显下降，而二线城市接力一线城市房价上涨势头，出现了房价大幅上涨，加上土地市场溢价率屡创新高，地价上涨进一步固化房价上涨预期，导致二线城市房地产市场出现高温不退现象。

　　权威数据显示5月份全国楼市正在发生显著变化:一线城市房价明显降温，二线城市则全面取代一线城市，成为房价上涨的先锋。

　　国家统计局18日发布数据显示，5月份，全国70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市分别有60个和49个，分别比上月减少5个和2个。

　　环比上涨城市个数减少的同时，涨幅也在收窄。据测算，70个大中城市新房和二手房价格环比综合平均涨幅分别比上月收窄0.3和0.4个百分点。

　　清华大学国家与世界经济研究中心主任李稻葵教授表示，目前房地产库存量已由64个月迅速降至52个月，处于一个比较正常的水平，因此，在一、二线城市限购后，房价涨幅和交易量将放缓，房地产投资增速也会放缓。

　　值得注意的是，5月数据呈现出一个显著特征，即一线城市房价明显降温，二线城市则开始全线疯狂。

　　这一点从统计局数据即可见。从环比数据来看，5月份一、二、三线城市环比涨幅均比上月有所收窄。其中，一线城市收窄幅度最大，环比平均涨幅比上月收窄0.8个百分点，同期二、三线城市环比平均涨幅则分别比上月收窄0.2和0.1个百分点。

　　从同比数据来看，一线城市涨幅首现双收窄，新房和二手房同比平均涨幅均开始收窄，二、三线城市涨幅则继续扩大。

　　以深圳为例，此前深圳一直是全国房价上涨的"领头羊"，但步入5月份，深圳房价涨幅明显放缓，新房环比涨幅只有0.5%，二手房价格则连续2个月未上涨。

　　而济南和南宁这样的非热点二线城市开始呈现了活跃的态势。从同比增幅看，20个城市中有12个城市出现了上涨。其中增幅最大的3个城市包括济南、天津和南宁，同比增幅分别为120%、61%和56%。

　　分城市类型来看，6月前半月，一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-12%、-3%和-20%。从增幅排序看，一线和三线的跌幅较大，而二线城市不明显。这和目前部分二线城市市场活跃的态势有关。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，目前二线城市的市场交易热呈现了"板块轮回"的态势，此前为苏州、南京、合肥等市场，尔后为成都、天津等市场，现在济南、南宁等城市开始火热。

　　销售火爆之下，开发商也加快了推盘速度。进入6月，济南楼市约有20个项目计划开盘，大部分为"加推"，纯新楼盘占有一定比例。6月11日，端午节小长假的最后一天，银盛泰·金域蓝山迎来入市以来的首次开盘，近500组认筹客户上演抢房大战，首次开盘即劲销3亿。

　　按照上海易居房地产研究院20日发布的35个城市住宅库存报告，目前济南存销比仅有7个月左右，处于历史较低水平。在楼市成交火爆的情况下，济南房价面临着较大的上涨压力。

　　严跃进说，从6月份前15日的市场交易数据看，市场交易出现了环比下滑。这和此前需求积极释放、6月份本身为交易淡季等因素有关。这样一个市场逻辑在6月份下半月会延续，即6月全月市场交易将弱于5月份，成交面积环比跌幅预计在10%左右的水平。当然，部分二线城市市场交易虽然有所下滑，但对比历史数据将依然偏高。

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